La solución NAR entra en vigor hoy: esto es lo que está cambiando y por qué

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El sábado entrarán oficialmente en vigor nuevas reglas que rigen cómo la mayoría de los profesionales de bienes raíces hacen negocios en Estados Unidos, y los cambios podrían mejorar la forma en que los estadounidenses compran y venden casas.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una poderosa asociación comercial con 1,5 millones de miembros, adoptó las reglas como parte de un acuerdo de 418 millones de dólares en demandas antimonopolio. Las reglas están diseñadas para cambiar cómo se les paga a los agentes inmobiliarios y quién les paga. Es el mayor cambio en las reglas de la empresa en al menos una generación.

Kevin Sears, presidente de NAR, dijo en un comunicado que «ayuda a los consumidores a tener más poder con claridad y opciones al comprar y vender una casa».

«Confío en la capacidad de nuestros miembros para prepararse y aceptar esta evolución de nuestra industria y guiar a los consumidores a través del nuevo panorama», afirmó.

Esto es lo que necesita saber:

Históricamente, no se esperaba que los compradores pagaran directamente a su corredor de bienes raíces. Esto se debe a que las comisiones de bienes raíces, tanto para los agentes compradores como para los agentes vendedores, las paga el vendedor de la vivienda.

Comisiones Normalmente, el total es el 5% o el 6% del precio de venta de una casa, por lo que para una casa de $450,000, el precio promedio de una casa en los EE. UU., el vendedor es responsable de una tarifa de $27,000. Hay muchos expertos Estas comisiones están integradas en el precio de lista de una vivienda, lo que hace subir los precios de la vivienda.

Pero a partir de esta semana, los agentes de vendedores ya no podrán anunciar pagos de comisiones a los agentes de compradores en muchos de los servicios de listado que los agentes inmobiliarios utilizan para publicar, encontrar casas en venta y facilitar transacciones.

Eso significa que un agente de compradores no puede usar la base de datos para buscar viviendas en función de cuánto se les pagará, una práctica conocida como «dirección». Ofrecer tasas de comisión por debajo del mercado de vendedores ha llevado a algunos agentes a evitar mostrar casas que se ajusten a los criterios de sus clientes, alegan los críticos.

«Sin comisiones en la MLS, es más difícil navegar porque no se pueden buscar comisiones del 3%», dijo Tonya Monestier, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo. «Todavía puedes llamar a todos y averiguar cuál es la situación del terreno, pero eso lo hace más difícil».

Un segundo cambio afecta la relación entre los posibles compradores de viviendas y sus agentes inmobiliarios. Los compradores deben firmar un acuerdo de representación legal con su agente antes de comenzar a visitar casas juntos.

Estos contratos están diseñados para informar a los compradores de viviendas cómo se les paga a sus agentes, y si los vendedores no aceptan pagar la comisión del agente, el comprador puede participar en el pago de esa tarifa. Están diseñados para informar a los compradores que esta comisión es totalmente negociable.

«Si los compradores supieran que pueden negociar comisiones, y si realmente las pagaran ellos, no el vendedor, se podría crear un mercado más completo y un menú de servicios en el futuro que sería más comparable al de otros países desarrollados», dijo Norm, emérito. dijo Miller, profesor de bienes raíces en la Universidad de San Diego.

Una característica clave de estos contratos es que el agente del comprador no puede recibir una compensación mayor que la que el comprador firmó inicialmente, incluso si el vendedor está dispuesto a ofrecer más.

en eso Sitio webLa NAR dijo que estos dos cambios «eliminaron cualquier desviación teórica porque un corredor no puede compensar excesivamente dirigiendo a un comprador a una cotización en particular porque tiene una oferta de compensación ‘más alta'».

Una audiencia de aprobación final está programada para el 26 de noviembre, pero el juez concedió la aprobación preliminar del acuerdo de la NAR en abril.

Algunos corredores se dan cuenta de que los compradores pueden sentirse nerviosos al firmar una relación legalmente vinculante con un agente antes de comenzar a recorrer las casas. Entonces, crearon contratos a corto plazo que podían cubrir una semana o una hora, lo que exigía que los compradores se sintieran cómodos con un agente.

Pero Monestier advirtió que los compradores deben tener cuidado al firmar cualquier contrato legal sin leerlo detenidamente.

«Verán todo tipo de versiones diferentes de estos contratos, estado por estado, corredor por corretaje. Podría haber miles de ellos», dijo. «Me preocupa que compradores y vendedores puedan hacerlo». firmar algo a ciegas y luego sorprenderse cuando las cosas no son lo que creen que son».

Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty, una de las casas de bolsa más grandes de Estados Unidos, dijo a CNN que preparó los contratos de los compradores de su empresa simplemente para evitar posibles confusiones.

«Está diseñado para ser legible en la entrada de una casa sin que el consumidor se sienta en una situación incómoda», dijo Pareja. «No es necesario tener un título en derecho para leerlo».

Pareja decidió poner sus contratos a disposición de otras empresas.

«Queremos que los consumidores y los agentes tengan la menor fricción en el futuro, porque eso es lo último que necesitamos en este momento», dijo.

Algunos expertos de la industria inmobiliaria han advertido que las nuevas normas podrían tener un efecto paralizador en el mercado de compra de viviendas. Se espera que traigan dinero para pagar a sus propios agentes.

Pero Monestier dijo que cree que los cambios a largo plazo ayudarán a los consumidores.

«Si las tasas de comisión bajan con el tiempo, diría que es algo grandioso para los compradores y vendedores de viviendas», dijo.

No está claro si el costo de comprar y vender viviendas en Estados Unidos será inmediatamente asequible para la mayoría de las personas.

«Con el tiempo, dudo que alguien diga: ‘Compitamos en precio'». «No lo sé», dijo.

En el corto plazo, Miller cree que las tasas hipotecarias tendrán un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda que cualquier cambio específico en las reglas.

La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años alcanzó recientemente el 6,49%, aún por encima de la historia reciente pero cerca de los niveles más bajos en más de un año.

«Tiene un efecto mayor en la asequibilidad que el que estamos hablando aquí», dijo Miller. «Si las tasas hipotecarias caen más, los cambios en las reglas serán más importantes en la ecuación, en comparación con eso».